La location en meublé vous tente ? D’apparence simple, ce type de location doit s’effectuer avec rigueur et méthode. Un certain nombre de précautions sont à prendre pour réussir cet investissement locatif.

Un petit marché très lucratif

Cette formule est une alternative à la location nue classique. Louer meublé (avec des meubles) peut concerner à la fois un bien ancien ou neuf situé dans un immeuble d’habitation traditionnel ou dans une résidence de tourisme. Rares, ces logements représentent à peine 5 % du parc locatif de l’Hexagone. Ils intéressent un certain profil de clientèle comme les diplomates, les hommes d’affaires, et les cadres internationaux des grandes entreprises bénéficiant de défraiement de la part de leurs employeurs. C’est pour vous, bailleur, l’assurance d’avoir des « payeurs » ayant pignon sur rue et qui s’engagent (paiement du loyer, caution) pour leurs salariés. Évidemment, le risque d’impayé n’est pas nul, mais il est tout de même limité.

Quelle loi régit ce genre de location ?

L’article 115 de la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 réglemente la location en meublés, protectrice envers les locataires. Ainsi, tout bail signé depuis le 20 janvier 2005 doit avoir une durée minimale d’un an (contre une semaine, un mois, un trimestre précédemment).

En outre, tout congé donné par le propriétaire doit nécessiter un préavis de trois mois. À expiration, le bail est reconduit par tacite reconduction sur la même durée et aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire a prévenu le locataire trois mois avant cette date, en l’informant du renouvellement des conditions (loyer, bail) ou des raisons du congé. Reste que si cette loi a changé la donne d’un point de vue juridique, elle ne modifie absolument rien d’un point de vue fiscal.

Quel régime fiscal ?

Deux régimes fiscaux sont adaptés à la location d’un logement meublé : le statut de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

* Loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

ce régime concerne les locations de chambres meublées, les locations saisonnières, la location d’une partie de votre résidence principale, ou celle d’un appartement dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire. Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers encaissés, trois régimes fiscaux s’appliquent.

1) Régime de la micro entreprise (ou régime micro BIC)

Vos loyers sont inférieurs à 32 600 euros par an ? Alors vous êtes soumis au régime de la micro entreprise (ou micro BIC) et bénéficiez d’un abattement fixe forfaitaire de 50 %. En résumé, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % des loyers que vous touchez.

2) Régime simplifié

Vous pouvez déduire sans limitation l’intégralité de vos frais et charges (dépenses de travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Si ces dernières sont supérieures à vos revenus et engendrent donc un déficit foncier, ce dernier est imputable sur les loyers pendant cinq ans.

Ce régime n’est intéressant que si les charges sont insuffisamment prises en compte dans l’abattement de 72 % du régime de la micro entreprise, autrement dit si elles sont supérieures à 72 %. C’est un régime notamment intéressant si vous prévoyez des travaux.

3) Régime réel

Vous déduisez ici les charges et travaux à leur valeur réelle. L’engagement de location d’un logement en résidence services qui rapporte entre 3,5 % et 4,5 % par an pendant au moins 9 ans.  

* Loueur en meublé professionnel (LMP) :

ce régime est avantageux si vous mettez en location plusieurs biens meublés. Depuis 2010, les conditions d’accès se sont durcies, avec une double condition à respecter impérativement :

1) Encaisser plus de 23 000 euros de loyers annuels (taxes comprises)

2) Ce montant doit représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Opter pour ce statut signifie d’être capable d’investir au moins 700 000 euros dans un ou plusieurs biens. Ce montant correspond à la somme nécessaire pour générer au moins 23 000 euros de revenus locatifs. Choisir ce régime sous entend également que vous allez vivre essentiellement des revenus de vos locations.

En résumé, cette situation n’est pas à la portée de tous. Vous êtes dans ce cas ? Alors vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse : vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement, frais d’achat, etc.) et imputer vos éventuels revenus fonciers sur votre revenu global sans aucune limitation. Vous êtes également exonéré de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et non imposé sur la plus-value immobilière en cas de revente (à condition que l’activité soit exercée depuis plus de cinq ans).

Mieux vaut donc ne pas exercer une activité professionnelle à côté ou alors percevoir de « petits » revenus. Cette situation peut convenir à un chef d’entreprise ayant cédé sa société moyennant un gros chèque, ou à une personne sans emploi à la tête d’une coquette somme à la suite d’un héritage.

Comment mettre toutes les chances de son côté ?

Pour attirer les cadres internationaux en mission, les diplomates ou les étudiants aisés, tous friands de ce type de location, mieux vaut éviter de proposer un bien en pleine campagne. Ce n’est pas un hasard si la quasi-totalité des meublés se concentrent dans les beaux quartiers des grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse. Les villes situées à proximité des frontières (Nice, Menton, etc.) constituent également de bons marchés.

Près de 85 % de la location meublée sont composés de studios et de deux pièces. Ces petites surfaces trouvent vite preneur parmi les étudiants ou les salariés en déplacement. Revers de la médaille, ces petits logements sont ceux où les locataires ont le plus la bougeotte et donc défilent plus vite. Mieux vaut privilégier les grands appartements. Les familles sont sédentaires pour des raisons scolaires ou professionnelles.

Attention : Si vous visez une clientèle haut de gamme sachez qu’elle est exigeante en matière de standing (ascenseur, pièces de réception, etc.) comme sur la proximité et la qualité des écoles (de préférence bilingues), etc..

Quel loyer ?

Comme dans une location classique (non meublée), la fixation du loyer d’un meublé dépend de l’emplacement, de la surface, de l’état général et des prestations. Aujourd’hui, c’est donc une fausse idée de croire qu’un meublé se louera deux fois plus cher qu’un logement vide. La différence de prix avoisine plutôt 30 % en faveur du meublé.

Quels meubles ?

La loi n’est pas très contraignante sur ce point. Elle précise seulement que l’habitation doit comporter tout ce dont le locataire a besoin dans la vie courante. Il doit pouvoir arriver avec ses valises et y vivre tout de suite. Pour meubler le logement, il faut penser à tout. De la petite cuillère à la poubelle de la salle de bains en passant par le grille-pain et le fer à repasser. Tout doit être équipé de façon fonctionnelle et surtout en état de marche! Achat, remplacement, entretien régulier sont les trois mots d’ordre pour réussir sa location en meublé.