Acheter en SCI

                    Mariage, union libre, pacs, famille recomposée, dans tous ces cas de figure, la société civile immobilière (SCI) peut constituer une piste intéressante quand on envisage l’acquisition d’un bien immobilier en commun. Car elle évite l’indivision, un statut dont chacun s’accorde à dire qu’il manque de souplesse.

En effet, avec ce régime, la plupart des décisions nécessite l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut provoquer des situations de blocage. En outre, nul ne pouvant être contraint à demeurer dans l’indivision, cela signifie que le partage peut être provoqué à tout moment.

Dans une SCI, en revanche, non seulement le gérant dispose, en principe, de plus de latitude, mais elle ne peut être dissoute n’importe comment. Il faut un « juste motif ». Autrement dit, un motif grave qui empêche le fonctionnement normal de la société.

Mariage

Avec une SCI, vous pouvez, sans changer de régime matrimonial, modifier les règles de gestion de vos biens, sachant par exemple que sous un régime de séparation, chacun reste maître de ses propres biens. Rien ne vous empêche, en effet, de créer une SCI et d’y apporter un bien personnel dont la gestion résultera des statuts de la SCI.

Votre conjoint et vous pourrez alors être associés dans les proportions que vous décidez (60/40, 51/49, 30/70, etc.). Attention : si vous mettez votre résidence principale en SCI, sachez que vous ne pourrez pas bénéficier, en cas de disparition de votre conjoint, de la jouissance du logement durant un an après le décès.

Pacs

Vous êtes automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Dès lors, la SCI a les mêmes avantages que lorsque vous êtes marié.

Concubinage

Vous voulez acheter votre logement à deux ? Dans ce cas, vous tombez obligatoirement sous le régime de l’indivision. Avec un montage en SCI, vous pouvez éviter ce statut et favoriser votre partenaire, sachant que les concubins n’héritent pas l’un de l’autre et que, en cas de legs, les droits s’élèvent à… 60 % !

Comment ça marche ?

Au lieu d’acheter le logement de façon classique, vous le faites acquérir par la SCI. C’est donc elle qui est propriétaire. Chacun des associés détient alors des parts à hauteur de sa mise. Les statuts peuvent prévoir la nomination d’un des concubins comme gérant, l’autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (à l’unanimité, au décès du premier concubin….).

En cas de séparation, il sera par exemple possible, à celui qui le désire, de conserver le bien en rachetant les parts de l’autre. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Autre avantage : la possibilité de conserver la jouissance du bien par le biais du démembrement de propriété croisé qui autorise, en cas de décès de l’un de vous, le maintien dans les lieux du survivant jusqu’à son propre décès. Et cela, sans avoir à payer de droits exorbitants. Les héritiers ne peuvent donc pas vous chasser pour vendre le bien. A titre d’exemple, supposons que la SCI créée comporte 1 000 parts. Il suffit que vous déteniez, par exemple, les parts de 1 à 500 en nue-propriété et les part de 501 à 1 000 en usufruit. Votre compagne ou compagnon achète, de son côté, les parts de 501 à 1 000 en nue-propriété et les parts de 1 à 500 en usufruit. Une technique qui doit cependant être utilisée avec la plus grande prudence et nécessite le conseil d’un notaire.

Transmission

Dans le cadre d’une SCI, donation et succession sont favorisées. La valeur du patrimoine détenu en SCI familiale est généralement minorée de 10 % par rapport à un bien détenu en direct. Le fisc admet en effet que le bien ne soit pas aussi liquide qu’un bien détenu de façon classique, les parts étant plus difficiles à céder.

Une SCI est très souple : en cas de donation, vous transmettez des parts et non un bien immobilier. Vous n’êtes donc pas sous le statut rigide de l’indivision. Vous bénéficiez d’un abattement de 150 000 euros par enfant tous les six ans. La SCI permet également d’éviter le paiement de l’impôt sur les plus-values. A titre d’exemple, plutôt que de vendre vos parts et de donner le fruit de cette vente à vos enfants, rien ne vous interdit de leur transmettre des parts en donation. Vous évitez aussi une forte taxation à vos enfants si ceux-ci vendent dans la foulée, la plus-value étant alors proche de la valeur des parts au moment où elles ont été cédées.

Autre intérêt de la SCI, tout en transmettant vos parts, vous pouvez conserver votre pouvoir de décision sur la gestion des biens. Par exemple, si vous disposez d’une résidence secondaire, vous avez la possibilité, à travers une SCI, d’en donner la nue-propriété et de conserver l’usufruit, tout en étant gérant. L’utilisation de la SCI est également très utile dans le cas de familles recomposées.

Marche à suivre

Comment créer une SCI ? Première chose : établir des statuts qui définiront la forme de la société, son objet (gestion d’un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu’à 99 ans), les pouvoirs du gérant… Un conseil : mieux vaut passer par un notaire car le montage peut être complexe. Outre les frais de montage, sachez que le fonctionnement d’un SCI n’est pas indolore en termes de gestion (comptabilité, assemblées générales, imposition des résultats…).