En apparence plus généreux, le nouveau Prêt à Taux Zéro (désormais baptisé « PTZ + ») est désormais accessible sans conditions de ressources mais il prend en compte d’autres critères. Explications.

* Nouvelle mouture

Depuis le 1er janvier 2011, le nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ), rebaptisé PTZ +, s’affiche sur le papier comme plus accessible que l’ancien. Ainsi, toute personne, quelque soit son revenu, achetant pour la première fois sa résidence principale, peut bénéficier de ce crédit sans intérêt. Levée donc la barrière qui bloquait, il y a encore quelques mois, l’accès du PTZ aux « primo accédants » aux revenus aisés. Mi-mars, le courtier en prêts immobiliers, Meilleur Taux indiquait que la moitié des dossiers de financements enregistrés depuis le début de l’année utilisait le PTZ+ contre 34 % en moyenne en 2010 avec le PTZ « ancienne formule ».

* Un montant sous influences

Plus de personnes éligibles à ce prêt ne rime pas avec un montant de crédit plus généreux. Si la « porte d’entrée » à ce prêt gratuit semble plus ouverte, les prétendants ne sont pas tous logés à la même enseigne. Sans jamais dépasser 40 % du coût de l’opération, l’enveloppe du PTZ + va dépendre de l’emplacement du bien, de la taille du ménage et aussi de l’étiquette énergétique obtenue suite au Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Une fois ces trois critères combinés, le montant du PTZ + peut atteindre jusqu’à 128.400 euros maximum. A y regarder de plus près, ce dernier scénario, n’est en pratique possible que si ces trois curseurs sont poussés au maximum.

Avec ces nouvelles règles du jeu, le profil d’acheteur le mieux loti est une famille nombreuse qui achète un logement neuf labellisé BBC dans une zone tendue et chère comme la Zone A. Ainsi un couple avec deux enfants qui devient propriétaire d’un appartement neuf BBC de 250 000 euros obtiendra un PTZ + de 100 000 euros pour un bien à Paris (75), de 81 900 euros pour un même bien situé à Aubagne (13), de 51 600 euros à Bourg-en-Bresse (01) et de 39 500 euros à La Châtre (36).

A l’opposé les grands perdants du PTZ+ sont les célibataires qui optent pour un bien ancien énergivore en région (Zones B2 et C). Le DPE devient crucial dans le calcul du prêt. Un simple écart de classe énergétique et le montant change sensiblement. Par exemple, un PTZ + de 49 600 euros est accordé pour un bien noté « D ». Mais, si ce dernier est en « E » (soit une classe en-dessous), ce même PTZ passe alors à 24 800 euros. Cette différence n’est pas neutre dans un dossier de financement!

* Une durée à géométrie variable

Si le niveau de ressources n’est pas pris en compte pour obtenir un tel crédit, il influe directement sur la durée de remboursement. Les barèmes ont été conçus de telle façon que les revenus les plus modestes bénéficient des durées les plus longues de remboursement, pouvant aller jusqu’à 30 ans. En revanche, les ménages les plus aisés seront obligés de solder ce crédit sur une période courte, soit 5 ans au minimum. Or entre 5 et 8 ans les mensualités du PTZ + sont parfois trop lourdes pour se combiner avec un prêt principal. Cela peut poser des problèmes au niveau du lissage des mensualités. Mieux vaut alors baisser le montant du PTZ + afin de garder le bénéfice partiel d’un prêt 0 %.