Acheter de l’immobilier à crédit après 65 ans, est un vrai parcours du combattant…surtout pour s’assurer.

 Réaliser une acquisition immobilière lorsque l’on est senior n’a rien d’exceptionnel. L’allongement de l’espérance de vie et la baisse des pensions incitent de plus en plus de retraités à acheter de la pierre à crédit. Toutefois passé 65 ans, pas facile pour un emprunteur d’obtenir une assurance décès liée au crédit immobilier.

Avec les années, les pépins de santé pouvant devenir plus fréquents, les banques renâclent. Elles ont tendance à recaler cette population considérée « à risque ». Seule solution pour obtenir ce sésame indispensable à l’obtention du crédit ? Souscrire une assurance ailleurs. C’est le système dit de la « délégation d’assurance ».

A quoi sert une assurance Décès ?

Cette garantie est exigée par le prêteur avant le déblocage des fonds. Grâce à cette couverture, ce dernier est sûr de récupérer sa mise en cas décès ou d’invalidité définitive de l’emprunteur.

Une offre étoffée

L’offre de contrats pour les seniors s’étoffe d’année en année.

Face à la pression des courtiers immobiliers qui depuis quelques années font le forcing pour démocratiser la délégation d’assurance, les banques sont de plus en plus nombreuses à réagir. Même si leurs primes restent un peu plus chères que celles des courtiers, elles déclinent des contrats d’assurance (destinés à tous les clients) par classes d’âge.

La tarification augmente sensiblement avec l’âge du client. Votre banque est trop chère ou se fait tirer l’oreille pour vous assurer ? Assurez vous ailleurs ! Autrement dit, souscrivez directement un contrat auprès d’une compagnie d’assurance. C’est le système dit de la « délégation d’assurance ».

Les assureurs proposent des contrats individuels « sur mesure » adaptés aux seniors avec ou sans problèmes médicaux. S’ils ne sont pas dédiées à cette seule clientèle, tous couvrent une large palette de financements (prêt immobilier, consommation, auto, etc.) avec un âge limite à la souscription de 80 ou 85 ans contre 65 à 75 ans dans les banques.

Points communs de ces contrats « à la carte » : des frais de dossiers faibles, d’une vingtaine d’euros environ. Impossible d’y adhérer sans répondre à un questionnaire de santé plus ou moins détaillé. Les tarifs sont en général deux à trois fois plus élevés que les « contrats groupe » (0,42 à 0,90 % du capital emprunté). Si l’état de santé n’est pas au beau fixe, le coût peut être 5, 10 voire par 15 fois supérieur à celui d’une assurance standard. La plupart du temps seuls les courtiers diffusent ces contrats individualisés.

Solution alternative pour éviter de payer une surprime: opter pour le nantissement. Il suffit de désigner, en cas de décès, le banquier comme bénéficiaire de votre épargne logée dans un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne en actions, etc.

A savoir : Le 1er juillet 2010, la loi sur la libération du marché de l’assurance permettra à tout particulier souscrivant un emprunt de contracter librement une assurance emprunteur de son choix (soit dans sa banque, soit ailleurs). Seule condition : le contrat sélectionné devra offrir des garanties équivalentes à celles proposées par la banque prêteuse.

 Des détails qui comptent

Avant de signer l’offre, regardez toujours les petites lignes du contrat. Elles sont souvent riches d’enseignement.

L’âge limite de souscription

L’âge maximum de souscription de ces contrats est la plupart du temps limité à 80 ans ou 85 ans. Toutefois, la couverture vous protège jusqu’à 85 ans, voire 90 ans selon les compagnies. Pour les seniors, le seul risque couvert est le décès. En effet, l’invalidité et l’incapacité de travail sont des risques qui frappent les actifs.

Le montant de capital garanti

C’est un critère de choix. Plus il est élevé, meilleure sera la protection. Ce montant est important à connaître.

Un contrôle médical à l’entrée

Fumeur ou pas, cardiaque ou pas, la moindre information sur votre état de santé est prise en compte par l’assureur pour calculer la prime. Avant 65 ans et jusqu’à un certain montant emprunt (ils varient selon les compagnies :30 000 €, 75 000 €, 100 000 €, etc.), il suffit de remplir un questionnaire de santé plus ou moins détaillé. Au-delà d’une certaine somme et d’un certain âge, il faut se livrer à des examens médicaux obligatoires. Ce « check up » complet s’accompagne parfois d’analyses, de radios, ou de tests.

Certaines compagnies pratiquent des tarifs différenciés pour les non fumeurs, les femmes (les elles paient moins cher que les hommes), et en cas d’adhésion à deux têtes.

Gare à la liste des exclusions

Comme toute assurance, le montant de la prime n’est pas tout. Il faut toujours se méfier de l’offre la moins chère, c’est souvent celle qui recèle le plus d’exclusions.

Une prime évolutive

Attention, dans le cadre d’une délégation d’assurance, la prime n’est pas fixe. Son montant évolue dans le temps. Il s’apprécie chaque année avec l’âge. Ce scénario n’existe pas avec les assurances des banques avec un coût qui reste le même du début à la fin du prêt. Autre finesses de certains contrats : la cotisation se calcule sur le capital restant dû, qui se réduit au fil des remboursements, alors que les banques se basent sur le capital emprunté qui ne bouge pas.

Et si on est malade ?

Pensez à la convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Elle a pour objet de proposer un grand nombre de solutions pour élargir l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. Signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l'assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs, elle est en vigueur depuis le 6 janvier 2007.

Cette convention concerne les prêts professionnels, les prêts immobiliers et les crédits à la consommation.